租房：搜房、看房、初期费用 ¥400,000-650,000、保証会社、退去
SUUMO / LIFULL HOME'S / at home 搜房、内見、申请、保証会社审查 5-7 日、签约和初期费用、入居、退去时的原状回復费用 ¥30,000-150,000。
日本的租房和西方完全不是一套玩法：敷金 + 礼金 + 仲介手数料 + 保証会社费 + 火災保険 + 换锁 + 前月房租 = 房租的 4-6 个月作为初期费用，保証会社或保证人必须有，合同期标准是 2 年，外国人审查时还会被要求追加材料。
一、搜房：平台和条件
主要在线平台：
| 网站 | 物件数 | 特征 |
|---|---|---|
| SUUMO | 约 500 万件 | 日本最大，搜索好用，照片多 |
| LIFULL HOME’S | 约 800 万件 | 物件数最多，钓鱼房源较少 |
| at home | 约 300 万件 | 不动产业界老牌，可信度高 |
| ニフティ不動産 | 约 500 万件 | 横向检索（多站同时搜） |
| REINS | 全部 | 不动产业者专用，不对外开放 |
筛选条件的要点。房租控制在到手工资的 1/3 以下比较没压力（到手 ¥250,000 就找 ¥80,000 的房）。户型：1R（单间，房间和厨房一体）、1K（房间和厨房分开）、1DK（多个吃饭空间）、1LDK（多个客厅）、2LDK（2 室 + 客厅）。面积：1R 一般 20-25 m²、1LDK 35-50 m²、2LDK 50-70 m²。离站步行：5 分钟内房租贵，10-15 分钟便宜不少。建龄：新建贵 10-20%、建 10 年是标准、30 年以上便宜但旧。
外国人要额外查三点：只能申请带”外国人 OK”标记的物件（一部分房东不收外国人）；几乎都要用保証会社（没保证人的外国人基本全靠这个）；外语支持可以找 Real Estate Japan、GaijinPot Housing（英语），以及保证公司 GTN 运营的 Best-Estate.jp——有中文界面、挂的全是确定收外国人的物件，对中文读者最省事。
出処：国土交通省：賃貸住宅の入居・退去ガイドライン、不動産流通機構（REINS）。
二、内見（ないけん，看房）
在网上看中的物件先”问い合わせ”（咨询），不动产中介联系你之后再约看房，一天跑 3-5 间比较有效率。
看房要检查几方面。建筑外观：入口、共用部分、垃圾集中点、自行车停放处。室内：墙 / 地板的状态（污渍、裂缝）、收纳（衣柜容量）、厨房（灶口数、收纳）。设备：空调（型号、生产年）、热水器（型号、燃料是煤油 / 煤气 / 电）、洗衣机位的防水盘、卫生间（有没有温水洗净座）。基础设施：电容量（30A / 40A）、煤气（都市ガス 还是プロパン，プロパン 贵）、网络（光纤还是共用网）。环境：采光（朝南 > 朝东 > 朝北）、噪音（开窗确认）、邻居的生活音。周边：实际从车站走一遍，看便利店 / 超市 / 医院 / 公园的距离。
看房时每个房间、每个方向都拍照，后面比较多个物件时有用。
要问中介的问题：礼金 / 敷金金额、保証会社能不能自己选、火災保険是指定还是自由、能不能养宠物、能不能用乐器 / 吸烟、退去时原状回復费用大概多少、周边有没有施工噪音（在建工程等）。
三、从申请到签约：5-10 天
定了物件就给中介交”入居申込書”。
申请书要填的：姓名、生日、国籍、在留资格、在留期限、签证复印件、勤务先 / 学校名、年收、勤续年数、紧急联系人（家人或朋友）、用保证人还是保証会社。
外国人要追加的材料：在留カード 复印件、护照复印件、雇用契約書 或内定通知书、学生的话加在学証明書 + 父母的收入证明、最近 3 个月的给与明细。
保証会社的审查要 5-7 天。代表公司：日本セーフティ、全保連、Casa 是一般审查会社；グローバル トラスト ネットワーク（GTN）、日本賃貸保証 对外国人友好。保证料是房租的 50-100%（第一年），更新时每 1-2 年收房租的 10-30%。最对外国人友好的是 GTN，有母语电话支持（中文、韩文、英文、越南文等）。
审查通过后签合同 + 付初期费用 + 拿钥匙（签约日或入居日）。
四、初期费用：¥400,000-650,000
以房租 ¥80,000 的物件为例：
| 项目 | 金额 | 说明 |
|---|---|---|
| 敷金（しききん） | 房租 1-2 个月 = ¥80,000-160,000 | 退去时的原状回復费用，余款退还 |
| 礼金（れいきん） | 房租 0-2 个月 = ¥0-160,000 | 给房东的谢礼，不退。最近 0 礼金多 |
| 仲介手数料 | 房租 1 个月 + 消费税 = ¥80,000-88,000 | 给中介的报酬 |
| 保证料 | 房租 50-100% = ¥40,000-80,000 | 保証会社费，第一年 |
| 火災保険 | ¥15,000-20,000 / 2 年 | 强制加入，和签约同时 |
| 换锁 | ¥15,000-30,000 | 让前住户的钥匙失效 |
| 前月房租 | ¥80,000 | 第一个月房租 |
| 按日房租 | 月中入居的话 ¥10,000-50,000 | 入居日到月末 |
| 合计 | ¥320,000-680,000 |
家具家电（含二手）：¥150,000-500,000（冰箱、洗衣机、微波炉、寝具、窗帘、照明）。
省钱信息：フリーレント物件（前 1-2 个月免房租，网络系不动产偶尔有，实际降低初期费用）；礼金 0 / 敷金 0 物件（费用大减，但退去时合同里常含”定额清洁费”）；法人契约（公司租的话初期费用和保证手续简化）。
出処：公益財団法人日本賃貸住宅管理協会、国土交通省：賃貸住宅標準契約書。
五、合同期、更新、退去：原状回復和敷金返还
日本租房标准是”普通借家契約”，合同期 2 年。
合同到期时：更新要付”更新料”（房租 1 个月）+ 保証会社更新料 + 火災保険更新（全部加起来 ¥100,000-200,000），有些地区更新料 0 的物件在增加。退去要提前 1-2 个月书面通知（“退去通知書”），按合同写的期限办。还有”定期借家契約”是到期自动终止、不更新，多是 1-3 年的短期合同。
中途解约一般要提前 1-2 个月通知 + 违约金（房租 1 个月等），合同要看清楚。
退去的流程是 5 步：（1）提前 1-2 个月书面退去通知；（2）退去立会い——管理公司或房东检查房间的污损、改造处；（3）原状回復费用清算，从敷金里扣；（4）退去日把钥匙还给管理公司；（5）清算后 1-2 个月内退还敷金。
原状回復费用相场（房租 ¥80,000、3LDK 50 m²）：保洁 ¥30,000-50,000（标准）、墙纸更换 ¥1,000-2,000 / m²（6 叠全面 ¥30,000-60,000）、地板补修 ¥10,000-30,000（看损伤）、烟渍 ¥50,000-150,000（严重的全面换墙纸）、宠物抓痕 ¥30,000-100,000、丢钥匙 ¥15,000-30,000。
“经年劣化”和”故意过失”的区分（国土交通省指引）：经年劣化（家具压地板的凹陷、日晒、自然的墙纸脏）由房东负担；故意过失（烟渍、宠物抓痕、孩子涂鸦）由租客负担。谈不拢的话可以找国民生活センター，有 ADR（庭外纠纷解决）。
六、容易踩到的几个坑
没备好 ¥400,000 就想签约。房租 ¥80,000 也要初期 ¥400,000-650,000，第一个月是房租 + 初期 = 一大笔现金支出。
找保证人被拒。用保証会社最稳，保证料 ¥40,000-80,000 / 第一年。
申请了”外国人 NG”的物件。先确认”外国人 OK”，没标的房子就算通过中介，审查也基本会被拒。
合同期 2 年中途解约付违约金。1-3 月搬家旺季做决定的话，要规划好 4 月以后能稳定住半年到一年。
退去时原状回復被牵着鼻子付钱。按国土交通省指引经年劣化由房东负担，很多人不知道就付了 ¥200,000+，要确认 + 提出异议。
丢钥匙：换锁费 ¥15,000-30,000，做好防盗 + 把备用钥匙放在可靠的地方。
“重要事項説明書”（签约前中介会念）听过就算。合同期、解约条件、保証会社、原状回復、其他限制要口头 + 书面都确认，不懂就问。
日语关键词
- 敷金（しききん）/ 礼金（れいきん）
- 仲介手数料（ちゅうかいてすうりょう）
- 保証会社（ほしょうがいしゃ）
- 火災保険（かさいほけん）
- 原状回復（げんじょうかいふく）